Cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière : un nouveau formalisme obligatoire

 La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales soumet les cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière à un formalisme strict. Ce nouveau cadre rapproche les cessions de parts ou d’actions sociales des sociétés immobilières du régime applicable aux ventes immobilières.

Un dispositif ciblé sur les sociétés à prépondérance immobilière

La réforme vise les sociétés dites « à prépondérance immobilière », c’est-à-dire celles dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail :

• A la date de la cession des titres,

• Ou à tout moment au cours de l’année précédant cette cession 

Toutes les sociétés peuvent être concernées, notamment les SCI, mais aussi de nombreuses structures patrimoniales ou holdings détenant de l’immobilier.

Le rôle renforcé des professionnels du droit

Avec ce nouveau dispositif, le recours à un professionnel spécifique devient incontournable. L’acte définitif de cession ne peut pas être rédigé sous seing privé par un professionnel non habilité, la cession étant, dans un tel cas, frappée de nullité.

La cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière doit être établie aux termes :

• D’un acte authentique reçu par un notaire,
• Ou d’un acte contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties,
• Ou, dans certains cas limités, d’un acte rédigé par un expert-comptable.

Les experts-comptables conservent une faculté d’intervention, mais celle-ci reste strictement encadrée : ils ne peuvent rédiger ces actes que pour les entreprises dans lesquelles ils assurent des missions d'ordre comptable ou d'accompagnement déclaratif et administratif de caractère permanent ou habituel ou dans la mesure où lesdits consultations, études, travaux ou avis sont directement liés aux travaux comptables dont ils sont chargés. C’est-à-dire qu’ils ne peuvent rédiger ces actes sous seing privé que s’ils constituent l'accessoire direct de la prestation principale fournie.

Sans acte conforme, pas d’enregistrement possible

Les cessions de parts sociales sont soumises à la formalité de l'enregistrement dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte. L'acte est enregistré au service des impôts du domicile de l'une des parties ou de la résidence du notaire si la cession est réalisée par acte notarié.

L’enregistrement des cessions est désormais conditionné à la présentation d’un acte conforme au nouveau formalisme.

Une cession irrégulière ne pourra donc pas être enregistrée par l’administration fiscale. Elle se trouvera ainsi privée d’effets tant sur le plan juridique que fiscal.

Un outil de lutte contre la fraude

Les notaires, les avocats et les experts-comptables sont des professionnels soumis aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par la réglementation de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

L’objectif est de lutter contre les risques de fraude, de sous-évaluation des titres et de dissimulation d’opérations portant sur des actifs immobiliers.