Dans le cadre de la signature d'un mandat de vente, le mandant peut prétendre à un droit de rétractation selon certaines conditions.
1 – Personnes protégées par la réglementation
Les mandants protégés par la réglementation sont :
- Le consommateur,
- Le professionnel, dès lors que (cumulativement) :
- l'objet du contrat n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel sollicité
- et que le nombre de salariés employés par celui-ci est inférieur ou égal à cinq.
Pour une SCI : il est nécessaire de se référer à l’objet social de la SCI : si l’opération envisagée a un rapport direct avec l’activité de la SCI, elle est considérée comme un professionnel.
Exemple : Une SCI qui a pour objet social « vente de tous biens immobiliers » n’est pas un consommateur lorsqu’elle confie un mandat de vente à une agence immobilière : elle ne bénéficie pas de la protection car l’opération a un lien direct avec son objet social.
2 – Notion de mandat hors établissement
Le mandat hors établissement est un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans l’une des 3 circonstances suivantes (la 3e n’est pas utilisée) :
2-1- Mandat conclu dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur.- Mandat conclu dans les conditions (cumulatives) suivantes :
- en-dehors de l’agence,
- en présence physique simultanée du mandant et du mandataire,
- même lorsque l’agent immobilier a été sollicité par le mandant.
- Mandat signé en-dehors de l’agence, en présence de l’agent immobilier, même si l’agent immobilier a été sollicité par le mandant.
Exemples :
Contrat hors établissement : Le mandat est signé de façon électronique chez le mandant (en-dehors de l’agence), en présence de l’agent immobilier : le mandant doit bénéficier du délai de rétractation de 14 jours.
Absence de protection : l’agent immobilier est à l’agence. Il a déjà eu contact avec le vendeur, a réuni les pièces, a estimé le bien, etc. Il s’est mis d’accord avec le vendeur, qui a eu le temps de réfléchir. Il prépare le mandat et initie la signature électronique. Le mandant reçoit la notification l’invitant à signer le mandat, et le signe chez lui (ou ailleurs, mais hors la présence de l’agent immobilier) : la protection ne s’applique pas, le mandat n’est pas conclu hors établissement, le mandant ne bénéficie pas du délai de 14 jours (bien entendu, le mandat ne mentionne pas le bénéfice de ce délai, sinon le mandant peut se prévaloir des stipulations du mandat).
2-2- Mandat conclu dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.
- Mandat conclu dans les conditions cumulatives suivantes :
- A l’agence,
- Immédiatement après que le mandant a été sollicité personnellement dans un lieu différent, et où le mandant et le mandataire étaient physiquement et simultanément présentes.
- Mandat signé à l’agence, immédiatement après que le mandant a été sollicité par l’agent immobilier dans un lieu différent (exemple : estimation du bien). La notion d’immédiateté n’a pas été précisée par la jurisprudence à ce jour. Le mandant doit avoir eu le temps de réfléchir avant de signer le mandat.
Exemple : Contrat hors établissement : l’agent immobilier se rend sur place pour estimer un bien et ramène immédiatement le mandant à l’agence pour lui faire signer le mandat.
2-3- Mandat conclu pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.
- Mandat conclu lors d’une excursion organisée par le mandataire pour vendre ses services (technique non utilisée en pratique par les agences immobilières).
3 – Notion de mandat à distance
Le mandat à distance est un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d'un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat.
- Le mandat est conclu (cumulativement) :
- Dans le cadre d’un système organisé de prestation de service à distance,
- Sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur
- Par le recours exclusif à des techniques de communication à distance.
Ce texte vise la VPC (vente par correspondance).
La Cour de cassation a précisé récemment qu’il devait exister un système organisé (de prestation de service à distance).
A ce jour, à notre connaissance, les agences immobilières « traditionnelles » n’entrent pas dans cette définition : elles n’organisent pas un système de prestation de service à distance, et le contrat n’est pas conclu par le recours exclusif à des techniques de communication à distance : l’agent immobilier rencontre généralement son client (ou un représentant), estime le bien, etc.
Cass. Civ. 1, 31 août 2022, 21-13080