La location d'un meublé de tourisme : les préalables à la mise en location

La mise en location d’un meublé de tourisme suppose une anticipation rigoureuse des contraintes juridiques applicables au bien. L’enchevêtrement des règles d’urbanisme, de copropriété, de changement d’usage, de performance énergétique et de déclaration impose une vigilance accrue dès le stade de la prise de mandat.

Dans ce contexte, l’intervention du professionnel de l’immobilier ne se limite plus à la commercialisation du bien : elle consiste à sécuriser juridiquement le projet de location, à prévenir les situations irrégulières et à garantir le respect des obligations légales, condition indispensable à une mise en location conforme et pérenne.

Définition : Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile.

Durée de location : Quelles sont les limites légales ?

Limitation de la durée par locataire

Dans le cadre de la location saisonnière, la location d'un immeuble peut être conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs à un même locataire.

Limitation du nombre de jours lorsque le bien est la résidence principale du loueur

Les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme leur résidence principale ne peuvent pas le louer plus de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il est à noter que dorénavant, la commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de 90 jours.

La location en meublé de tourisme est-elle autorisée ?

Nécessité de vérifier la règlementation locale applicable

Le professionnel de l’immobilier et le loueur doivent s’assurer qu’aucune règlementation locale ne s’oppose à la location du bien en meublé de tourisme :

Usage exclusif de résidence principale :

Depuis le 21 novembre 2024, le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, pour le propriétaire ou le locataire.

Cette délimitation est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation.

Les logements concernés par l'obligation ne peuvent pas faire l'objet d'une location en tant que meublé de tourisme, en-dehors de la location temporaire de la résidence principale.

Pour un bien situé dans un immeuble en copropriété, vérifier le règlement de copropriété

Le professionnel de l’immobilier et le loueur doivent vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location en meublé de tourisme.

Interdiction de louer en meublé de tourisme dans l’immeuble :

Depuis le 21 novembre 2024 également, les règlements de copropriété établis depuis cette date doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme dans l’immeuble.

Pour les copropriétés déjà existantes à cette date, dont le règlement qui ne fait pas état de la location de meublés de tourisme dans l’immeuble et qui interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, le règlement de copropriété peut avoir été modifié en interdisant la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Il est alors nécessaire de s’assurer que le règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’un acte modificatif en ce sens depuis le 21 novembre 2024.

Après avoir examiné que ni la règlementation locale applicable ni, le cas échéant, le règlement de copropriété ne font obstacle à la location en meublé de tourisme du bien, il faut vérifier si la location est soumise à autorisation.

La location est-elle soumise à autorisation administrative ?

Autorisation de louer un local non à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme

Préalablement à la mise en location d’un meublé de tourisme, il convient également de s’assurer que le bien à louer n’est pas situé sur un territoire dans lequel une délibération du conseil municipal soumet à autorisation la location d’un local qui n'est pas à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme.

Lorsque la location implique un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire, ou à déclaration préalable, l'autorisation de louer en meublé de tourisme délivrée tient lieu de permis de construire ou de décision de non- opposition à déclaration préalable. En pareil cas, aucun délai de caducité. A l’inverse, lorsque la location n'implique aucun changement de destination, l’autorisation devient caduque à défaut de mise en location dans un délai de trois ans suivant sa délivrance.

Autorisation préalable de changement d’usage si le bien ne constitue pas la résidence principale du loueur

Depuis le 21 novembre 2024, louer un local meublé à usage d'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage lorsque le bien n’est pas la résidence principale du loueur.

La location d’un meublé de tourisme peut alors être soumise à l’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage.

Sont concernés par cette autorisation préalable de changement d’usage, les biens situés sur une commune soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants ainsi que ceux situés sur une commune ayant délibéré en ce sens.

En France métropolitaine, pour obtenir cette autorisation, le propriétaire, personne physique ou morale, doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le niveau est compris entre les classes A et E ou, à compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D.

Rappelons qu’à compter du 1^er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur.

Aujourd’hui, les critères minimaux de performance suivants pour un logement décent sont :

En France métropolitaine :

A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.

Lors de la prise de mandat d’un meublé de tourisme, le professionnel de l’immobilier doit recueillir l’autorisation préalable de changement d’usage du bien ou l’autorisation de louer le bien en tant que meublé de tourisme s’il est situé dans une zone soumise à ces obligations. Le professionnel écarte ainsi toute mise en cause de sa responsabilité.

Après avoir vérifié la règlementation locale applicable au bien à louer et s’être assuré que l’ensemble des autorisations nécessaires à la location ont été obtenues, le loueur doit procéder à une dernière étape : la déclaration d’enregistrement.

A compter du 20 mai 2026 : la déclaration d’enregistrement est obligatoire pour TOUS

La déclaration du bien loué en meublé de tourisme assorti d'un numéro d'enregistrement unique est obligatoire pour tous les propriétaires de meublés, sans distinction. Et ce, que le bien constitue la résidence principale ou la résidence secondaire du loueur, qu’il soit classé ou non.

Cela signifie qu’à compter de cette date, toute personne qui offrira à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement. En principe, au 20 mai 2026, cette déclaration doit être établie auprès d’un téléservice national opéré par la Direction générale des entreprises (DGE). Toutefois, tant que ce téléservice national n’est pas opérationnel, la démarche est à réaliser soit auprès du téléservice mis en place par la commune de situation du bien lorsqu’il existe, soit, à défaut, par le dépôt d’une déclaration en mairie afin de sécuriser la situation du loueur.

La déclaration de la location d'un meublé de tourisme doit indiquer notamment :

1° L'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;

2° L'adresse du meublé de tourisme, précisant, lorsque ce dernier fait partie d'un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement.

Lorsque cette possibilité lui est offerte, le déclarant peut indiquer le numéro invariant identifiant le logement tel qu'il ressort de son avis de taxe d'habitation,

3° Son statut de résidence principale ou non ;

4° Le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

Si le bien constitue la résidence principale du loueur, ce dernier doit en apporter la preuve dans sa déclaration. Pour ce faire, il produit, comme pièce justificative lors de l’enregistrement de sa déclaration préalable, un avis d’imposition sur le revenu établi à son nom incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition.

D’autres pièces justificatives peuvent être jointes à la déclaration, tels que :

l’autorisation de changement d’usage d’un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme,
le diagnostic de performance énergétique répondant aux niveaux de performance requis.

Ces pièces permettront le contrôle par la commune, sur laquelle le bien est situé, du respect des règles applicables aux meublés de tourisme sur son territoire.

Tout changement concernant les éléments transmis entraîne le dépôt d'une nouvelle déclaration.

À réception de la déclaration complète, le téléservice national délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères. Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme et, le cas échéant, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme. En Corse, ces données sont également transmises à la collectivité de Corse.

Les obligations spécifiques des professionnels de l’immobilier

1/ Tout intermédiaire qui, contre rémunération ou à titre gratuit, par entremise ou négociation ou mise à disposition d'une plateforme numérique, prête son concours à la mise en location d'un meublé de tourisme doit informer le loueur des obligations de déclaration et d'autorisation préalables prévues par la règlementation.

2/ Avant toute publication en ligne de l'annonce de location, l'intermédiaire doit obtenir du loueur une déclaration sur l'honneur :

attestant du respect des obligations de déclaration et d’autorisation préalables,
précisant si le logement constitue ou non sa résidence principale ainsi que le numéro de déclaration du meublé obtenu. Ce numéro devra être mentionné sur les annonces relatives au local.

Le non-respect de ces obligations est sanctionné d'une amende civile pouvant atteindre 12 500 € par meublé objet du manquement.

Un modèle de déclaration sur l'honneur est disponible dans la bibliothèque Modelo Legal

Nous rappelons que toute offre de location d'un meublé de tourisme doit indiquer si l'offre émane d'un particulier ou d'un professionnel. Ainsi, dans le cas d’une offre émanant d’un professionnel, l’offre doit porter la mention « annonce professionnelle ».

3/ En application du devoir d’information des professionnels, lorsque le bien proposé à la location est un lot de copropriété, il est à rappeler au loueur que le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui a été autorisé, doit en informer le syndic. Ce dernier inscrit alors, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un point d’information relatif à l’activité de location de meublés de tourisme au sein de l’immeuble.

Dans le cas où le locataire sous-loue à usage touristique, il est impératif de recueillir l'accord du propriétaire. Il est obligatoire si le logement saisonnier est la résidence principale du locataire. À défaut, le locataire principal encourt la résiliation de son bail et peut être condamné à verser à son propriétaire l'intégralité des sommes perçues pour les sous-locations non autorisées. (Cass. 3è civ. 12-9-2019 n°18-20.727)