L'obligation de réduire la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires impose une information des acheteurs comme des locataires, dès le compromis ou lors de la conclusion du bail.
Les propriétaires, et le cas échéant, les preneurs à bail de certains bâtiments à usage tertiaire ont l’obligation de mettre en œuvre des actions en réduction de la consommation d’énergie finale, afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour un ensemble de bâtiments existants à usage tertiaire d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.
Cette obligation ne s’appliquant qu’aux activités tertiaires, marchandes ou non marchandes, les dispositions, issues du décret 2019-771 du 23 juillet 2019, sont communément appelées le « décret tertiaire ».
Tout locataire ou acquéreur potentiel doit être informé des actions menées et à prévoir pour respecter cette obligation. L’évaluation du respect de cette obligation est annexée à la promesse, au compromis ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, ou au contrat de bail en cas de location.
Quels sont les bâtiments à usage tertiaire concernés ?
Sont soumis à cette obligation :
1/ Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m². Les surfaces de plancher consacrées, le cas échéant, à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l'assujettissement à l'obligation.
2/ Toute partie d'un bâtiment à usage mixte qui héberge des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
3/ Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
Pour ces 3 situations, lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments soumis à l'obligation cessent, les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires restent soumis à l'obligation même si les surfaces cumulées hébergeant des activités tertiaires deviennent inférieures à 1000 m². Il en est de même pour les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail qui exercent une activité tertiaire supplémentaire dans le bâtiment, la partie de bâtiment ou l'ensemble de bâtiments.
Ne sont pas soumis à l'obligation imposée par le "décret tertiaire" :
1° Les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire (constructions autorisées pour un temps donné).
2° Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte.
3° Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.
Quel est l'impact sur la vente ou la location ?
L’évaluation du respect de l'obligation de réduction d'énergie doit être annexée, à titre d’information :
-
à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l'acte authentique de vente.
-
au contrat de bail.
Pour en justifier, le propriétaire peut télécharger l’attestation annuelle et la notation Eco Energie Tertiaire sur son compte créé sur la plateforme nationale OPERAT, qui recueille les données de consommation pour les biens assujettis.
Quelles sont les actions à mettre en œuvre pour réduire la consommation d’énergie finale ?
Le code de la construction et de l’habitation précise que les actions destinées à atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale portent notamment sur :
- La performance énergétique des bâtiments,
- L'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements,
- Les modalités d'exploitation des équipements,
- L'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.
Aucune liste précise des actions à mettre en œuvre n’est, à ce jour, donnée par les textes légaux ou règlementaires.
Pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale, un grand nombre d’actions à mettre en œuvre est susceptible de présenter diverses difficultés (structurelles, architecturales, financières, etc.), il est alors prévu de moduler ces objectifs. Ces modulations sont énumérées par l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finales dans des bâtiments à usage tertiaire.
Lorsque le bien est loué :
Dans le cadre de la location d’un bien soumis à cette obligation, les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l'obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison de ce qu’ils auront convenu aux termes du bail. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.
Comment justifier du respect de cette obligation ?
Chaque personne assujettie transmet les consommations d'énergie des bâtiments ou parties de bâtiments la concernant pour assurer le suivi du respect de son obligation. Les données de consommation sont recueillies sur la plateforme informatique OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) afin d'assurer le suivi annuel de la réduction de consommation d'énergie finale.
Cette déclaration annuelle est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations. La mission peut être déléguée à un prestataire (par exemple au gestionnaire). Le preneur à bail peut déléguer cette transmission de données au propriétaire.
Au plus tard le 30 septembre de chaque année, les données relatives à l'année précédente doivent être transmises sur la plateforme sur laquelle sont déclarés :
- La ou les activités tertiaires exercées ;
- La surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments soumis à l'obligation,
- Les consommations annuelles d'énergie par type d'énergie, des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments,
- -Le cas échéant, l'année de référence et les consommations de référence associées, par type d'énergie, avec les justificatifs correspondants,
- Le cas échéant, le renseignement des indicateurs d'intensité d'usage relatifs aux activités hébergées, permettant de déterminer l'objectif de consommation d'énergie finale et éventuellement, de le moduler,
- Le cas échéant, les modulations de l'obligation d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale mises en œuvre,
- Le cas échéant, la comptabilisation des consommations d'énergie finale liées à la recharge de véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de cette obligation ?
Le préfet, compétent au regard de la localisation des bâtiments, des parties de bâtiments ou de l'ensemble des bâtiments, peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail :
- de respecter ses obligations de déclaration sur la plate-forme numérique dans un délai de trois mois.
- d'établir un programme d'actions et de s'engager à le respecter, en cas de non-respect non justifié de l'un des objectifs de réduction de la consommation énergétique finale.
Si cette mise en demeure n'est pas suivie d'effet, le préfet peut :
- publier sur un site internet des services de l'Etat le document retraçant les mises en demeure restées sans effet,
- prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales.