Un nouveau diagnostic peut être imposé par la commune au propriétaire d'un immeuble d'habitation collectif : le diagnostic structurel.
Une option sera intégrée aux modèles de compromis de vente pour tenir compte de cette nouvelle réglementation.
La mise en place du diagnostic structurel
Par délibération du conseil municipal, une commune peut délimiter des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel. Le diagnostic structurel doit alors être réalisé :
- à l'expiration d'un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment,
- puis au moins une fois tous les 10 ans.
Le diagnostic structurel inclut une description des désordres observés qui portent atteinte à la solidité du bâtiment. Il évalue les risques pour la sécurité des occupants et celle des tiers.
Pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) suffit à satisfaire à l'obligation : la copropriété n'aura pas à réaliser le diagnostic structurel.
Les secteurs concernés
Le diagnostic structurel peut être institué par la commune dans :
- Les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé,
- Les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols.
Les périmètres des secteurs concernés sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
L'information des propriétaires
La commune notifie la délibération du conseil municipal par lettre recommandée avec accusé de réception :
- aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres délimités par la commune,
- au syndic représentant le syndicat des copropriétaires de ces bâtiments. Le syndic est alors tenu de notifier la délibération de la commune aux copropriétaires, par voie électronique ou par voie postale selon le mode de notification choisi par chacun des copropriétaires.
En cas d’impossibilité de notifier la délibération directement aux propriétaires ou au syndic, la commune procède à un affichage public de la délibération en mairie (ou, pour Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement concerné), ainsi sur la façade du bâtiment.
La réalisation du diagnostic structurel
Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment d'habitation collectif soumis à l'obligation d'établir le diagnostic structurel est tenu de faire réaliser ce diagnostic par une personne spécifiquement habilitée et assurée.
Le propriétaire ou le syndic transmet le diagnostic structurel ou le PPPT à la commune dans les 18 mois suivant la notification de la délibération du conseil municipal (ou la date la plus tardive d'affichage de la délibération).
Lorsque le diagnostic structure ou le PPPT n'est pas communiqué, le maire peut enjoindre au propriétaire ou au syndic de produire le document, dans le délai d'un mois. Si cette demande reste sans réponse le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic structurel, aux frais du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.