L’adoption de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale entraîne dans son sillage de nouvelles règles applicables aux villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Qui dit nouvelles règles dit nouvelles obligations !
Celles-ci impactent à la fois les vérifications qui incombent aux professionnels de l’immobilier ainsi que les informations à porter à la connaissance des clients dans le cadre de leurs différentes activités (vente, location, gestion et syndic).
Quelles sont ces nouvelles règles ?
Les règles applicables au 21 novembre 2024
1/ L’autorisation préalable du changement d’usage des locaux à usage d’habitation pour la mise en location d’un meublé de tourisme
Louer un local meublé à usage d'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage lorsque le bien n’est pas la résidence principale du loueur.
De ce fait, la location d’un meublé de tourisme peut être soumise à l’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage sur l’ensemble des communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (listées aux termes du décret n°2023-822 du 25 août 2023) ainsi que sur toute commune ayant délibéré en ce sens.
En France métropolitaine, pour obtenir cette autorisation, le propriétaire, personne physique ou morale, doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le niveau est compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.
Le changement d’usage est nécessaire à l’ensemble des biens répondant à la définition d’un local réputé à usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 modifié du Code de la Construction et de l’habitation.
En cas d’infraction à l’obligation d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage par le propriétaire, tout mandataire qui se livre ou prête son concours dans le cadre de l’entremise ou de la négociation de la location d’un meublé de tourisme soumis à autorisation préalable de changement d’usage est passible d’une amende civile ne pouvant pas excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.
De ce fait, lors de la prise de mandat d’un meublé de tourisme, le professionnel de l’immobilier doit recueillir l’autorisation préalable de changement d’usage du bien s’il est situé dans une zone soumise à cette obligation. Le professionnel écarte ainsi toute mise en cause de sa responsabilité.
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Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage : - Soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, - Soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures relevant des mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement, et sauf autorisation administrative ultérieure subordonnée à une compensation accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local réputé à usage d’habitation. Dans ce dernier cas, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont alors réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation administrative ultérieure subordonnée à une compensation. Enfin, l’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté de sécurité et de salubrité.
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2/ La création de secteurs dans les zones urbaines ou à urbaniser dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale
Le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Cette délimitation est possible lorsqu’est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes ainsi que lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation dans les communes.
En Corse, dans les communes qui ne sont pas couvertes par un plan local d’urbanisme, lorsque la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
Cette nouvelle règle impacte lourdement les activités de transaction, de location et de gestion du professionnel de l’immobilier car à peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à cette obligation doit en porter la mention expresse.
De même, les baux à usage d’habitation peuvent contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution de l’obligation du locataire de l’occuper exclusivement à usage de résidence principale.
3) Les immeubles en copropriété
Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi devront mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme dans l’immeuble.
Pour les copropriétés existantes dont le règlement ne fait pas état de la location de meublés de tourisme dans l’immeuble et interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, le règlement de copropriété peut être modifié en interdisant la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme.
Cette modification peut être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Enfin, lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration préalable de location de meublé de tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un point d’information relatif à l’activité de location de meublés de tourisme au sein de l’immeuble.
Les règles à venir
1/ L’obligation de déclaration préalable pour la location d’un meublé de tourisme
Toute personne qui offrira à la location un meublé de tourisme devra procéder, préalablement à la mise en location, à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un service d’un téléservice national. La déclaration devra indiquer si le bien offert à la location constitue la résidence principale du loueur.
L’ensemble des pièces et informations justificatives exigées pour permettre l’enregistrement de la déclaration préalable sera déterminé par décret.
Le loueur devra mettre à jour la déclaration en cas de changement des informations initialement communiquées.
Cette obligation entrera en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 20 mai 2026.
Pour la prise de mandat d’un meublé de tourisme, il sera alors indispensable que le mandataire recueille l’avis de réception et le numéro de la déclaration préalable délivrés à toute personne qui offrira à la location un meublé de tourisme.
2/ Un possible abaissement du nombre maximum de jours de location
A compter du 1er janvier 2025, les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de 120 jours de location, dans la limite de 90 jours.
3) L’obligation de respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent
A compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur.
Aujourd’hui, un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :
En France métropolitaine :
- A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
- A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
- ) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
- A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
- ) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.