Loi de simplification :  les évolutions de la réglementation relative aux baux commerciaux

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a été publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. Elle comporte plusieurs dispositions qui impactent directement les baux commerciaux.

Le paiement mensuel du loyer

Le preneur peut demander à bénéficier du paiement mensuel du loyer lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• Le local est destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal,
• l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable.

Le paiement mensuel du loyer s’impose alors au bailleur. La demande du locataire prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Cette nouvelle règle s’applique aux baux commerciaux conclus à compter du 28 mai 2026.

Une option est proposée dans les modèles Modelo Legal afin d’anticiper la demande du preneur en cours de bail et de fixer les modalités de paiement mensuel du loyer.

Cette nouvelle règle s’applique également aux baux commerciaux en cours d'exécution au 27 mai 2026.

Si le preneur demande à bénéficier du paiement mensuel, un avenant au bail peut être établi pour acter des nouvelles modalités de paiement du loyer.

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est limité à 3 mois de loyer (un trimestre) pour certains baux commerciaux : lorsque le bail porte sur un local destiné à l'exercice d'une activité :

• de commerce de détail,
• de commerce de gros,
• ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Ces sommes ne portent pas intérêt au bénéfice du preneur à bail.

Cette nouvelle règle est applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

La restitution du dépôt de garantie : dans un délai de 3 mois

Le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai raisonnable, et au maximum dans le délai de 3 mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire.

Les sommes restant dues au bailleur et les sommes dont le bailleur pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sont déductibles du dépôt de garantie, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Cette nouvelle règle est applicable aux baux conclus à compter du 28 mai 2026 mais également à tous les baux en cours au 26 mai 2026.

Le sort du dépôt de garantie en cas de vente des locaux loués

En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

Ainsi, si le local est vendu ou fait l’objet d’une donation, c’est le nouveau bailleur qui devra restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de bail.

Cette nouvelle règle est applicable aux cessions intervenant à compter du 26 août 2026. Le régime juridique de la restitution du dépôt de garantie en cas de cession des locaux loués est ainsi aligné sur celui applicable aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Les modèles de compromis et de promesses de vente ou d’achat Modelo Legal prennent en compte cette situation.

Les autres garanties demandées par le bailleur

La limitation des garanties fournies au bailleur

La valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail ne peuvent pas excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre (soit 3 mois), lorsque le bail porte sur un local destiné à l'exercice d'une activité :

Ces sommes ne portent pas intérêt au bénéfice du preneur à bail.

Cette nouvelle règle est applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Elle concerne, par exemple, la garantie à première demande fournie par un établissement bancaire ou financier.

Le sort des garanties en cas de vente des locaux loués

La cession du local loué entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature obtenues par le cédant (le propriétaire bailleur qui cède le local). La cession emporte l'obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Cette nouvelle règle est applicable aux cessions intervenant à compter du 26 août 2026.

Il est possible, voire probable, que l’acheteur du local loué exige comme condition de la cession la reconstitution des garanties à son profit.

Les « clauses tunnel »

La loi de simplification de la vie économique consacre expressément la possibilité d’insérer, dans les baux commerciaux, des clauses dites « tunnel » d’indexation. Ces clauses permettent d’encadrer la variation du loyer résultant de l’application d’un indice de référence en fixant une amplitude maximale annuelle, à la hausse comme à la baisse (par exemple ± 3 %). Ces clauses doivent impérativement respecter un principe de symétrie : le mécanisme d’encadrement doit jouer dans les deux sens

Cette consécration législative met fin aux incertitudes qui entouraient jusqu’alors la validité de tels mécanismes, en particulier lorsqu’ils limitaient les effets d’une indexation automatique. Il ressort des premières analyses que ce dispositif vise exclusivement les clauses d’indexation fondées sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Le droit de préférence du preneur

La loi de simplification de la vie économique vient clarifier le champ d’application du droit de préférence du preneur en cas de vente des locaux loués. Désormais, ce droit est expressément limité :

• au local commercial, destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
• au local à usage artisanal, destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Le dispositif s’applique aux ventes intervenant après la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 27 mai 2026.