TRANSFERT DE L’OBLIGATION DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE EN FIN DE BAIL

Lors de la vente d’un bien immobilier loué, il est fréquemment convenu aux termes d’un avant-contrat de vente, qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur reverse à l’acquéreur le montant du dépôt de garantie réglé par le locataire, à charge pour le nouveau propriétaire de le restituer à la fin du bail.

Or, pour que vendeur et acquéreur puissent se mettre d’accord sur ce point, il est impératif que le rédacteur de l’avant-contrat de vente s’assure que cela soit possible.

Selon le bail signé, cette décision ne relève pas que de la volonté des parties à la vente.

Les baux nus et meublés à usage d’habitation : le transfert de l’obligation de restituer le dépôt de garantie est de principe

Aujourd’hui, dans le cadre de la vente d’un bien à usage d’habitation en cours de bail, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Ainsi, dans le cadre de la vente d’un bien loué à usage de résidence principale du locataire, l’acquéreur devient le redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, et ce sans qu’il n’y ait besoin d’une quelconque autre formalité.

Toute clause contraire dans l’acte de vente n'aura d'effet qu'entre le vendeur et l’acquéreur. C’est-à-dire que le vendeur et l’acquéreur sont libres d’en décider autrement. Ainsi si les parties à la vente décident que le vendeur reste redevable de l’obligation de restituer le dépôt de garantie en fin de bail, lorsque le locataire demandera au bailleur substitué (l’acquéreur) la restitution de son dépôt de garantie, le nouveau propriétaire devra lui reverser. Ce dernier agira ensuite auprès du bailleur originaire (le vendeur) pour en obtenir le remboursement. En aucun cas, il ne peut être répondu au locataire qu’il en a été convenu autrement aux termes de l’acte de vente et qu’il doit alors s’adresser à l’ancien propriétaire.

Les baux commerciaux, à compter du 26 août 2026 : le transfert de l’obligation de restituer le dépôt de garantie avec caducité des garanties existantes est de principe

Dorénavant, dans le cadre de la vente d’un bien loué sous le régime des baux commerciaux, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. L’acquéreur devient donc ici aussi le redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail. Cette nouvelle règle évite au preneur d’avoir à rechercher l’ancien bailleur.

De plus, il est à noter que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature. C’est-à-dire que toute autre garantie donnée par le preneur, comme un engagement de caution ou une garantie autonome, disparaît sans formalité, privant ainsi le nouveau bailleur du bénéfice des garanties antérieures. Il lui appartient, s’il le souhaite, d’en solliciter de nouvelles auprès du locataire.

Pour assurer l’effectivité de cette extinction des garanties, le bailleur cédant les locaux doit, dans un délai de six mois, accomplir les démarches permettant de libérer formellement les garants de leurs engagements, notamment restituer au preneur l’ensemble des documents relatifs aux garanties et procéder aux mainlevées nécessaires.

Les autres baux : le transfert de l’obligation de restituer le dépôt de garantie soumis est à l’accord exprès du locataire

Dans le cadre de la vente d’un bien destiné à un autre usage que l’habitation principale du locataire ainsi que d'un bien loué sous le régime des baux commerciaux et en cours de bail, la possibilité de transférer la charge de la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur est soumise au consentement exprès du locataire.

Ainsi dans le cadre de la vente de locaux loués sous le régime des baux professionnels ou des baux civils, il faut comprendre que la vente ne substitue pas l’acquéreur au vendeur quant à l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de jouissance des locaux.

Cette obligation constitue une dette personnelle du bailleur. Cela signifie que le bailleur (vendeur) est débiteur et le locataire est créancier. Les règles applicables à la cession de dette sont régies par le Code civil. Elles disposent qu’un débiteur peut, avec l’accord du créancier, céder sa dette. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. Et si le créancier y consent expressément, le débiteur originaire est libéré pour l'avenir. A défaut, et sauf clause contraire, il est tenu solidairement au paiement de la dette.

Il est alors nécessaire dans le cadre de la vente de ces locaux, en cours de bail, d’obtenir le consentement exprès du locataire au transfert de la charge de la restitution du dépôt de garantie lors de sa sortie des lieux. Comme le dispose la loi, cet accord doit être écrit.

Plusieurs solutions sont possibles. :

• A la conclusion du bail, il peut être rédigé une clause aux termes de laquelle le locataire consent par avance au transfert de l’obligation à la condition que la cession lui soit notifiée pour qu’elle lui soit opposable. Vous pouvez le retrouver dans nos modèles de baux.

• Avant ou à la signature du compromis, un acte tripartite peut être établi entre le locataire, le vendeur et l’acquéreur. Cet acte recueillera à la fois la déclaration de transfert ainsi que l’accord de l’acquéreur et du locataire.

• Le locataire peut également intervenir à l’acte de vente définitif. Pour cela, la promesse de vente devra être signée sous conditions suspensive de son accord au transfert de l’obligation. A la lecture de l’acte de vente, l’ensemble des conditions de la vente seront alors portées à sa connaissance.

A défaut, si, à la fin du bail, le locataire agit en restitution de son dépôt de garantie contre le bailleur originaire, ce dernier ne pourra pas lui répondre qu’il a transféré cette obligation au nouveau propriétaire aux termes de l’acte de vente. Il faut savoir qu’une telle clause empêcherait le locataire de pouvoir exiger du nouveau propriétaire la restitution de cette somme. Le professionnel de l’immobilier pourrait alors se voir reprocher un manquement à son devoir d’information et de conseil.